Взыскание Арендной Платы С Арендатора За Фактическое Пользование Помещением

Фактическое пользование без договора аренды

Взыскание Арендной Платы С Арендатора За Фактическое Пользование Помещением

Юридический Форум Адвоката Студенецкого Юридический форум Адвоката Студенецкого – это бесплатная юридическая консультация , форум юристов и форум адвокатов в одном сайте.

Участники нашего форума юристов ответят на Ваши вопросы. Поиск по форуму:. Предыдущая тема :: Следующая тема.

Каким образом можно взыскать задолженность по арендной плате за фактическое пользование помещением, если договор аренды не был заключен? Вернуться к началу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Фактическое использование здания (помещения) по договору аренды
  • Неосновательное обогащение
  • Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений
  • 3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

Фактическое использование здания (помещения) по договору аренды

Юридический Форум Адвоката Студенецкого Юридический форум Адвоката Студенецкого – это бесплатная юридическая консультация , форум юристов и форум адвокатов в одном сайте.

Участники нашего форума юристов ответят на Ваши вопросы. Поиск по форуму:. Предыдущая тема :: Следующая тема.

Каким образом можно взыскать задолженность по арендной плате за фактическое пользование помещением, если договор аренды не был заключен?

Вернуться к началу. Enn магистр Зарегистрирован: И еще такой вопрос: может ли суд признать отношения между Аредодателем и Арендатором при отсутствии договора между ними вытекающими из отношений, возникающих из договора аренды на основании только фактического пользования Арендатором помещением и показаниям соседей-арендаторов,подтверждеающим это фактическое пользование?

То есть я подаю иск о возмещении убытков, причиненных мне неполученной арендной платой, правильно? А дополнительно по реально проценты взыскать? До вынесения решения истец изменил размер исковых требований и просил взыскать руб.

Мончегорск, ул. Комсомольская, дом Решением от С предпринимателя Григорьевой Е. В остальной части иска отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от В кассационной жалобе предприниматель Григорьева Е.

В обоснование жалобы ее податель указала, что апелляционный суд, рассмотрев дело в отсутствие предпринимателя Григорьевой Е. Кроме того, предприниматель Григорьева Е.

В судебном заседании представитель предпринимателя Григорьевой Е.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как установлено судом и следует из материалов дела, По акту от Считая договор аренды незаключенным, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения за пользование помещением и выселении.

Арбитражный суд, придя к выводу о незаключенности договора, частично удовлетворил иск с учетом представленных истцом доказательств, применив исковую давность по требованиям, заявленным за год.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как предусмотрено статьей Гражданского кодекса Российской Федерации далее – ГК РФ , договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды между истцом и ответчиком от В связи с этим суд правильно установил, что у предпринимателя Григорьевой Е. С учетом отсутствия между сторонами арендных отношений арбитражный суд правомерно применил правила о возникновении обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Пунктом 2 статьи ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Размер неосновательного обогащения исчислен истцом исходя из Методики расчета арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности г.

Доказательства, представленные истцом в подтверждение расчета неосновательного обогащения, проверены судом и признаны достоверными. Предприниматель Григорьева Е.

Нельзя согласиться с доводами кассационной жалобы о том, что Общество не доказало размер неосновательного обогащения, возникшего вследствие пользования коммунальными услугами потребление электроэнергии и водоснабжение.

Такие доказательства были представлены, они проверены судом и получили надлежащую оценку. Переоценка доказательств выходит за пределы компетенции суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права. Суд кассационной инстанции считает, что апелляционным судом не было допущено нарушения норм процессуального права.

При таких обстоятельствах судебные акты, основанные на полном и всестороннем исследовании доказательств по делу и правильном применении норм материального и процессуального права, отмене не подлежат. Powered by phpBB 2. Перевод и адаптация:.

Неосновательное обогащение

Передача арендованного имущества и его состояние. Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества. Основания признания договора аренды недействительным ничтожным. Последствия признания договора аренды недействительным. Расторжение договора аренды по требованию арендодателя.

Как показывает судебная практика, чаще всего недобросовестные арендаторы, не желающие вносить плату за пользование имуществом арендодателей, апеллируют к разного рода порокам заключенных договоров.

По мнению арендаторов, признание договора незаключенным освободит их от обязанности заплатить за использованное имущество.

В свою очередь арбитражные суды почти единодушно трактуют данный вывод как заблуждение, не основанное на нормах гражданского права.

Источник: https://dirtroadtreasuresva.com/semeynoe-pravo/fakticheskoe-polzovanie-bez-dogovora-arendi.php

Взыскание платы за найм жилого помещения

Взыскание Арендной Платы С Арендатора За Фактическое Пользование Помещением

В настоящее время, учитывая высокий рост развития рынка недвижимого имущества в г. Москве и Московской области, его сдача в аренду/наем неизбежно порождает судебные споры, в особенности по взысканию задолженности и расторжению договоров.

Как договор аренды, так и договор найма жилого помещения в зависимости от текста договора и фактических правоотношений между сторонами имеют свою специфику и свой механизм по разрешению спора в суде.

  1. Примерная стоимость всего судебного процесса по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения 22 000 – 40 000 рублей.

  2. В стоимость входит ведение всего судебного процесса “Под ключ”, а также Бесплатные услуги: представление интересов в апелляции и у судебных приставов.

 -Данная сумма будет взыскана с ответчика, как Ваши судебные расходы.

На практике без наличия специальных знаний и грамотно выстроенных требований и оснований искового заявления могут возникнуть существенные сложности в суде по указанной категории дел.

Даже на простое на первый взгляд требование о взыскании задолженности по договору аренды можно получить отказ, не говоря уже о договоре найма жилого помещения, по которому закон наделяет нанимателя серьезными механизмами защиты своих прав.

Сложности при рассмотрении данной категории споров:

  • Определение подсудности дела.
  • Расчет суммы задолженности и суммы пеней по договору.
  • Юридически грамотный  досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора.
  • Юридически грамотное расторжение Договора и уведомление о расторжении договора.
  • Оплата при досрочном освобождении арендуемого помещения.
  • Удержание  Арендодателем имущества, которое принадлежит Арендатору.
  • Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия Договора.

Юридические услуги по судебному урегулированию данного спора включают в себя:

  1. анализ документов и оценка перспективы дела и суда по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  2. разработка юридической позиции по делу по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  3. расчет суммы исковых требований по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  4. досудебное (претензионное) урегулирование спора по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  5. подготовка и подача искового заявления и приложений в суд по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения. Включая заказ выписок из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру в Росреестре (МФЦ/Мои документы)

  6. представительство Ваших интересов в суде первой инстанции по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  7. представительство Ваших интересов в апелляционной инстанции по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения (при необходимости).

Обращаем Ваше внимание, что в случае, если суд откажет истцу в удовлетворении иска (например, по причинам ненадлежащей подготовки к делу; непредоставления доказательств; неправильного формирования исковых требований), у истца не будет второго шанса подать аналогичный иск в суд, так как в соответствии с законом суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда (ст. 220 ГПК РФ; 150 АПК РФ).

Почему Вам лучше обратиться к юристу (адвокату) по договорам аренды и найма?

  1. правильное определение подсудности спора по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (в случае нарушения правил подсудности – исковое заявление возвратят);

  2. определение размера государственной пошлины по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения и её оплата Вашим юристом (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере – исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по иным реквизитам – необходимо будет делать её зачет или возвращать);

  3. досудебное урегулирование спора с ответчиком по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (его отсутствие или ненадлежащее оформление – является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);

  4. написание искового заявления по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения и подготовка доказательств юристом с большой судебной практикой (даже в случае явной успешности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);

  5. правильное формирование исковых требований по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (неправильно указанные исковые требования – основания для отказа в удовлетворении иска);

  6. подача искового заявления по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения в суд и дальнейшее сопровождения всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);

  7. представительство Ваших интересов в суде по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций и независим, а ответчик может быть представлен юристом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств – можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).​

Ответы на часто задаваемые вопросы:

Можно ли взыскать арендную плату / плату за найм жилого помещения, если человек (арендатор, наниматель) фактически не пользовался имуществом (квартирой) и не проживал в ней?

-Да, в случае если договор аренды / найма не расторгнут и человек (арендатор, наниматель) по своей воле не использует имущество (квартиру), он все равно обязан оплачивать установленную договором сумму.  В этом случае оплата рассчитывается, исходя из установленного договором аренды размера. Избежать этих затрат арендатор может, если докажет, что арендодатель уклонялся от принятия имущества.

Можно ли взыскать арендную плату (дебиторскую задолженность) и договорную неустойку в случае, если срок договор аренды истек (договор аренды был расторгнут)?

-Исходя из судебной практики, в случае если арендатор продолжает использовать арендованное имущество, например, помещение, то с него можно взыскать плату за фактическое пользование помещением.

Однако, неустойка, предусмотренная в договоре аренды, начисляется до даты его расторжения. Если срок договора истек, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, то нельзя взыскать договорную неустойку за то, что фактическое пользование имуществом не было оплачено. 

Самый распространенный случай проигрыша дела в суде – составление иска о взыскании задолженности по договору аренды/найма жилого помещения по образцу/шаблону  из интернета.

Может ли арендодатель (наймодатель) требовать деньги (арендную плату) с арендатора (нанимателя), при условии, если арендатор (наниматель) лишен возможности использовать имущество.


-Исходя из практики ВС РФ, в случае, если арендодатель  (наймодатель) ограничил доступ к имуществу, например, к помещениям, и с этого момента арендатор (наниматель) фактически не мог их использовать по назначению, то требовать от него вносить платежи за этот период нельзя.

При этом факт невозможности использования имущества бывает весьма непросто доказать в суде, особенно если истец поздно обратился к юристу.

Что делать если арендатор (наймодатель) отказывается пролонгировать договор аренды (найма жилья) с арендатором (нанимателем)?

-Если арендодатель (наймодатель) отказал арендатору (нанимателю) в заключении договора аренды (найма жилого помещения)на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды (найма жилья) с другим лицом, то арендатор (наниматель) вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как правильно расторгнуть договор аренды через суд, если арендатор не оплачивает арендатору арендную плату более 2-х  (двух) раз подряд, например, свыше 2-х (двух) календарных месяцев?

-Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск в суд о расторжении договора. Но непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением в судебном порядке.

Будет ли Договор аренды являться незаключенным только потому, что отсутствует государственная регистрация договора аренды?
-Если имущество передано арендатору надлежащим образом, договор аренды исполнялся сторонами, в частности вносились арендные платежи, то данный договор нельзя признать незаключенным только потому, что он не зарегистрирован. 

На что может претендовать и что может взыскать арендатор помимо арендной платы, в случае, если арендатор не нарушал условия договора аренды?

-Арендодатель вправе требовать с арендатора возврат арендованного имущества, например, дома в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Так, например, арендодатель может потребовать с арендатора восстановить систему отопления, вентиляции, электроэнергии, пожарной безопасности и т.п. в помещениях.

Можно ли заключать безвозмездный договор найма жилого помещения?

-Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Таким образом, закон напрямую не предусматривает заключение договора безвозмездного (бесплатного) найма квартиры.

Какие последствия могут быть, если банк, через который вносится арендная плата/плата за найм жилого помещения, вовремя не перечисляет деньги?

-Неперечисление денег арендодателю (наймодателю) по вине банка не освобождает арендатора (нанимателя) от обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Законно ли установление в договоре аренды фиксированного штрафа за одностороннее немотивированное расторжение договора?

-Да,  исходя из позиции ВС РФ стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Источник: https://xn--80addagtwxcohfn8n.xn--p1ai/fizicheskim-litsam/vzyskanie-platy-za-najm-zhilogo-pomeshcheniya

Неосновательное обогащение

Взыскание Арендной Платы С Арендатора За Фактическое Пользование Помещением

Лилия Скиданова, руководитель арбитражной практики консалтинговой компании «Лига Права»

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 установлено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

На практике стороны часто подписывают договоры аренды, срок действия которых — с 1 января по 31 декабря, считая такие договоры краткосрочными, то есть заключенными на срок менее одного года и, как следствие, не подлежащими государственной регистрации. Такое положение вещей вызвано в первую очередь нежеланием арендодателей заключать долгосрочные договоры аренды, имея тем самым больше возможностей к «перезаключению» договоров на новых условиях.

При этом стороны зачастую не обращают внимания на тот факт, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, и в случае возникновения спора обращаются в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате.

В такой ситуации арбитражные суды отказывают в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды нельзя признать заключенным, а требования истца о взыскании арендной платы именно по договору не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-15292/09).

В данном случае при незаключенном договоре аренды единственно верным способом защиты права арендодателя является требование о взыскании неосновательного обогащения в порядке статьи 1102 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий, а именно:

— если имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

— если имеет место приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

— отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

В случае фактического использования имущества (здания, помещения) при незаключенном договоре аренды происходит уменьшение имущества истца, а также факт неосновательного приобретения данного имущества ответчиком, то есть увеличение имущественной сферы ответчика за счет имущества истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

При этом использование ответчиком принадлежащего истцу имущества без перечисления арендной платы основано на незаключенном договоре и является неправомерным, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился, сэкономив арендную плату за пользование недвижимым имуществом (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда по делу № А41-24756/09).

На практике основными фактами, требующими доказательства в рамках искового требования о неосновательном обогащении, являются:

— подтверждение фактического использования имущества, то есть тот факт, что имущество поступило во владение ответчика;

— размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества.

Касаемо доказательства фактического использования имущества разумно предположить, что данный факт может быть подтвержден актом приема-передачи имущества (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-24756/09).

При этом наличие лишь подписанного договора без подписанного акта приема-передачи не может являться доказательством передачи имущества (Решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-171478/09-77-994).

Таким образом, арбитражные суды исходят из того, что акт приема-передачи имущества, подписанный в рамках незаключенного договора аренды, является подтверждением фактической передачи недвижимого имущества.

Что касается подтверждения размера доходов, практика не так однозначна.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 49, возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.

Таким образом, на истца возлагается как бремя доказывания размера доходов, так и способ данного доказывания.

На сегодняшний день в качестве подтверждения размера неосновательного обогащения судами применяются:

— отчеты независимой оценки о рыночной стоимости права требования возмещения упущенной выгоды от сдачи в аренду недвижимого имущества (Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-171478/09-77-994);

— отчеты об оценке рыночно обоснованной (рыночной) годовой арендной платы (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-22253/2008);

— ставка арендной платы за 1 кв. метр площади, действующая в регионе на момент пользования недвижимым имуществом (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу № А09-12303/2009).

Таким образом, для подтверждения размера неосновательного обогащения истцы используют независимую оценку рыночной цены аренды, при этом в случае отсутствия такого подтверждения суды указывают на «отсутствие возможности соотнести расчет (неосновательного обогащения) с ценами, существовавшими при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемыми за пользование аналогичными помещениями (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа №Ф09-10695/07-С6).

Однако на практике имеются случаи, когда расчет суммы неосновательного обогащения производится истцом с учетом положений незаключенного договора и принимается судом как надлежащее доказательство.

Примером может служить дело №А41-24756/09, рассмотренное Арбитражным судом Московской области и оставленное в силе Десятым арбитражным апелляционным судом и Федеральным арбитражным судом Московского округа, где суды трех инстанций ссылаются на тот факт, что незаключенный договор аренды подписан сторонами, скреплен печатями организаций, в приложении к договору указана стоимость арендной платы за пользование имуществом.

Размер неосновательного обогащения, по мнению истца, в рамках настоящего судебного дела составляет сумму арендной платы, установленной договором, подписанным сторонами.

С данными доводами истца согласились суды трех инстанций, указав при этом, что то «обстоятельство, что неосновательное обогащение составляет иную сумму, менее заявленной истцом, ответчиком не подтверждено» (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу № А41-24756/09).

В случае если арендатор определенное время вносил арендную плату за пользование имуществом по незаключенному договору в определенном размере, а в дальнейшем стал уклоняться от внесения арендных платежей, в исковом заявлении можно также сослаться на этот факт, указав, что ответчик уже оплачивал пользование имуществом в определенном размере, то есть подтвердил своими действиями размер ежемесячной платы. В этом случае можно будет избежать дополнительных расходов на проведение независимой оценки.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?132

Споры по договору аренды

Взыскание Арендной Платы С Арендатора За Фактическое Пользование Помещением

Темы: Расчеты Юрпрактикум Что делать арендодателю, если срок аренды закончился, но арендатор не освобождает помещение.

Какие требования арендодатель может предъявить к арендатору по окончании срока аренды – читайте в статье

Вопрос: Наша организация является арендатором помещения,в котором располагается здание торгового назначения, оплата арендодателю производилась согласно договора аренды на протяжении нескольких лет, но в ноябре текущего года выяснилось,что договор не был пролонгирован и в данный момент договор находится на подписи у стороны арендодателя,но нашей стороне не направлен, связи с этим бухгалтерия прекратила оплату арендодателю.1.Какие действия бухгалтерии должны быть в этом случае правильными (поэтапно)?2.Должна ли наша организация направить первоначально арендодателю письмо-уведомление о прекращении оплаты,а после отсутствия каких-либо действий со стороны арендодателя,прекратить оплату?

Ответ: Во-первых, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Это означает, что ранее заключенный договор, несмотря на отсутствие его пролонгации, сохранил свою силу и считается действующим, ввиду чего у Вашей организации отсутствует право не оплачивать арендную плату.

В свою очередь, если договор заключается на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ). На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом.

В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта, а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю.

Таким образом, Вы можете либо направить уведомление о расторжении данного договора арендодателю (договор будет расторгнут через три месяца) либо продолжать пользоваться данным имуществом на прежних условиях до тех пор, пока это выгодно арендодателю и он согласен с этим.

Зеркальные права возникают и у арендодателя.

Обоснование

Из рекомендации

Какие требования арендодатель может предъявить к арендатору по окончании срока аренды

1. Арендодатель может потребовать возмещения ущерба, причиненного недвижимому имуществу.

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что не могло быть вызвано естественным износом, то этим причиняются арендодателю убытки. Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества.

Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора после прекращения договора. Подробнее об этом см. Как взыскать с арендатора убытки, вызванные ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

2. Арендодатель может потребовать возврата недвижимого имущества и взыскания платы за фактическое пользование имуществом.

Что делать арендодателю, если срок аренды закончился, но арендатор не освобождает помещение

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Если арендатор своевременно не возвращает арендодателю переданное ему недвижимое имущество, арендодатель может потребовать освободить недвижимость и выселить арендатора в судебном порядке.

Подобные иски чаще всего сопровождаются требованиями о взыскании платы за фактическое пользование имуществом, поскольку в этом случае арендатор препятствует пользованию недвижимостью иным лицам.

В этом случае с арендатора будет взыскана денежная сумма в размере арендной платы по истекшему договору за все время просрочки.

В рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться по цене, согласованной сторонами в договоре (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), если при рассмотрении судебного спора не будет доказано иное (например, арендодатель может доказать, что согласованная арендная плата в договоре намного ниже среднерыночной).

Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор – уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре.

Схожая правовая позиция содержится в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

Если же арендодатель полагает, что арендная плата по договору была ниже среднерыночной и в результате просрочки ему были причинены убытки, он может просить суд о проведении судебной экспертизы для определения среднерыночного размера арендной платы в период просрочки. И если в результате проведения экспертизы подтвердится, что размер платы по договору ниже среднерыночной ставки, то суд взыщет с арендатора плату за период просрочки в размере среднерыночной арендной ставки.

Пример из практики: суд взыскал с арендатора убытки в виде разницы между арендной ставкой по договору и среднерыночной арендной ставкой в период просрочки

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о взыскании убытков. Ранее по другому делу с ответчика была взыскана плата за пользование имуществом за все время просрочки в размере ставки, предусмотренной в договоре.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что ответчик не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды.

Тем самым он причинил обществу убытки, представляющие собой неполученные доходы, которые общество получило бы при обычных условиях гражданского оборота при заключении договора с другой организацией по средней рыночной стоимости арендной платы, существующей в г.

 Новороссийске. При расчете суммы убытков суды применили ставки размера аренды 1 кв. м объекта недвижимости, фактически действующие в спорный период.

Суд кассационной инстанции оставил принятые по спору судебные акты без изменения, указав следующее.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не вернул арендованное имущество либо вернул его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Если эта плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). В состав убытков включается также и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Чтобы установить размер рыночной ставки аренды 1 кв. м спорного нежилого помещения в 2007 и 2008 годах, суд апелляционной инстанции назначил экспертизу по делу. Выводы судов основываются на указанном экспертном заключении, согласно которому средний размер стоимости арендной платы составлял 900 руб.

за 1 кв. м спорных помещений в 2007 году и 1050 руб. – в 2008 году, тогда как по договору стоимость аренды составляла менее 620 руб. за 1 кв. м в год. По этой причине исковые требования правомерно были удовлетворены (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 февраля 2011 г.

по делу № А32-8384/2009).

Помимо уплаты за пользование недвижимым имуществом, за время просрочки его возврата арендатор обязан возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. В договоре также можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества. Подробнее об этом см. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора.

Пример из практики: если арендодатель заключил договор с новым арендатором, а прежний не вернул недвижимое имущество в установленный срок, то арендодатель может взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере арендной платы, не полученной по договору с новым арендатором

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о выселении из занимаемого помещения и взыскании убытков.

Исковые требования были мотивированы отказом ответчика освободить занимаемое нежилое помещение после предупреждения о расторжении договора, что повлекло причинение убытков в виде неполученной от нового арендатора арендной платы.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик подал кассационную жалобу, в которой просил отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, указав следующее.

Между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды, по окончании действия которого арендатор продолжил пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор считался возобновленным на неопределенный срок. После этого арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Ответчик спорное нежилое помещение в установленный срок не освободил.

Между тем до окончания трехмесячного срока истец провел конкурс на право аренды спорного помещения, по итогам которого был заключен договор с новым арендатором. Поскольку ответчик не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды, то этим он причинил истцу убытки в форме упущенной выгоды в размере недополученной арендной платы по новому договору.

Факт получения от арендодателя уведомления об отказе от договора аренды, продленного на неопределенный срок, ответчик не отрицал. Между тем в нарушение требований статьи 622 Гражданского кодекса РФ ответчик после прекращения договора не освободил спорное нежилое помещение.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Такие правила установлены в абзаце 2статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В состав убытков входят и неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота и при отсутствии нарушения его прав (ст. 15 ГК РФ).

Невозврат ответчиком помещений после окончания договора аренды причинил истцу убытки в виде неполученной от нового арендатора арендной платы. В этой связи исковые требования правомерно были удовлетворены в полном объеме (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2009 г.

по делу № А45-2694/2008).

3. Арендодатель может потребовать взыскания неуплаченной арендной платы за пользование недвижимым имуществом в период действия договора.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Если арендатор не исполняет эту обязанность, арендодатель может взыскать долг с контрагента в судебном порядке.

Кроме того, арендодатель может потребовать взыскания неустойки и иных обеспечительных мер, предусмотренных договором. Подробнее об этом см.

 Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».

Из рекомендации Нужно ли применять ККТ при выдаче, получении и возврате займа

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/222566-spory-po-dogovoru-arendy

Юрист Марков
Добавить комментарий