Общая Проектная Площадь Квартиры Это

Проектная Общая Площадь Квартиры Это

Общая Проектная Площадь Квартиры Это

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Подсчеты общей площади квартиры

При проектировании применяются СНиПы, в которых площади летних помещений входят в общую площадь квартир с коэффициентами — 0.3 балконы, 05 лоджии и 1 веранды.

После прохождения Главгосэкспертизы нами получено заключение и разрешение на строительство жилого дома площадью 5300м2, после сдачи дома собственники получили регистрационные свидетельства с общей площадью 4400м2, т.к. не учтены в свидетельствах помещения летние. У нас начались судебные дела по возврату денежных средств.

Прошу пояснить, как нам выйти из этой ситуации, ведь мы все делали не нарушая закона, по нормам. Почему разница в СНиПе и Жилищном кодексе в подсчете площадей, как привести в соответствие? Ведь у нас еще много домов на сдаче, в которых уже есть дольщики.

Таким образом, чтобы впоследствии не было разногласий и разочарований по поводу оплаты метража, основное правило при любой сделке – все вопросы должны решаться до того момента, как стороны подписывают договор.

Общая и жилая площадь квартиры: в чём разница

Сбору подлежит информация обеспечивающая связь с пользователем. Так же, автоматически, в журнале сервера сохраняются данные о посещении и используемых технологиях, такие как: ip-адрес, данные о системе и браузере, url-перехода, его дата и время и пр.

  • Жилые комнаты (гостиная, спальня, детская);
  • Санузлы;
  • Кухня;
  • Коридоры;
  • Кладовки и другие подсобные помещения;
  • Балконы и лоджии учитываются с понижающим коэффициентом (с 1 января 2017 года эти показатели составляют 0.3 для балконов, 0.5 для лоджий, 0.3 для террас, 1 для веранд).

Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.

Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика.

На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства.

Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.

Интересное:  Повторная Опись Имущества Должника

Что делать, если площадь квартиры увеличилась, и как не переплатить за «лишние» квадратные метры

К примеру, вы решили купить квартиру в новостройке по цене 150 000 рублей за кв. метр. Проектная площадь квартиры по договору долевого участия составляет 40 кв. метров. Рассчитываем стоимость квартиры по ДДУ: 40X150 000 = 6 млн рублей. Эту сумму вы платите по ДДУ.

С 1 января 2017 года закон 214-ФЗ четко определяет границы изменения проектной площади квартиры: теперь они могут составлять не более 5%. Отметим, что раньше застройщики старались предусмотреть расхождения по метражу в ДДУ. Так, 10% от проектной площади, которая была прописана в ДДУ, могли считаться несущественным, и дольщик был вынужден доплачивать за «лишние» квадратные метры.

Что входит в общую жилую площадь квартиры — спорные моменты

  1. Статья 15-й пункт 5 — это основа для расчетов по общей площади вашего жилья — она равна сумме всех площадей квартиры, также вспомогательного характера, в которых происходит удовлетворение всех нужд и потребностей владельца, не беря к учету балкон, лоджию, веранду, террасу.
  2. Статья 16-й — определяет виды жилых помещений (пункт 1), к которым относит: жилые дома или их части, квартиру или ее часть, комнату.
  3. Статья 16-й пункт 3 — определяет понятие квартиры — структурное помещение обособленного характера, находящиеся непосредственно в многоквартирном доме, имеющее непосредственный доступ в помещения общего пользования, которое состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного плана, удовлетворяющие бытовые и другие потребности владельца.
  1. Общая — сумма всех площадей жилья, которые должны быть учетны согласно ЖК РФ.
  2. Жилая — сумма площадей жилых комнат, которые выделены таковыми при проектировке здания. Смысловое назначение данного помещение — постоянное проживание человека.
  3. Полезная — в нашей стране — это сумма площадей всех помещений, с учетом балкона, антресоли, кроме лестничных пролетов, лифтовой шахты, пандуса и подобное, заграницей — сумма только используемых площадей.

Общая площадь квартир это

Не все знают, как правильно пересчитывать типы пространства квартиры, что входит в жилую площадь квартиры, а что в общую. Знать и не обязательно, но, когда проектируют, оформляют какие-либо документы, договора купли-продажи и даже просто размещают объявления, такой информацией обычно располагают.

Она поможет понять, к какому из типов пространств отнести кухню и ванную, какими квадратами считаются лестница, лоджия или балкон. Правильно рассчитанная жилая площадь является гарантом адекватного определения рыночной цены недвижимости. Разница влияет не только на цену помещения, но и на стоимость оплаты отопления и некоторых коммунальных услуг.

Поэтому узнать, как одна площадь отличается от другой, и из чего каждая состоит – очень важно.

Многие люди рано или поздно сталкиваются с новостью, что, оказывается, площадь квартиры – это не однородное понятие, а весьма сложное и составное. Это для них оказывается сюрпризом, и нередко неприятным.

А между тем знать, какие бывают площади, чем друг от друга отличаются и как этим нужно пользоваться – весьма полезная и даже необходимая информация.

Например, чем отличается балкон от лоджии? Ванная и кухня к какой категории относятся? Все эти вещи следует знать.

Интересное:  Можно Ли Купить Жилье За Материнский Капитал Другом Городе

Что такое общая площадь квартиры и что в неё входит

  1. Если комната прямоугольная, достаточно вооружиться рулеткой и измерить длину двух её стен, соединяющихся углом. А после вспомнить школьные уроки по вычислению площади и умножить одно значение на другое, получая площадь комнаты. Этот вариант самый простой, но встречающийся нечасто.
  2. Если комната сложной формы, достаточно разделить её на воображаемые прямоугольники, которые будет просто измерять, и измерить их один за одним. Сначала две стороны, потом перемножить значение их длин, потом сделать то же самое с другими прямоугольниками и в длинном выражении сложить все значения в одно, получая общую площадь комнаты.
  3. Если у комнаты имеются стены,идущие по диагонали, достаточно представить воображаемый прямоугольник, диагональная стена для которого будет гипотенузой, и измерить его стороны. Перемножить значения их длин и разделить получившийся результат на два. Сложить с площадями других представленных прямоугольников.
  1. Балконы и лоджии. Согласно предыдущим нормам их учитывали с уменьшением – считалась половина метража лоджии и треть метража балкона, но с недавнего времени они перестали учитываться вовсе.
  2. Веранды и террасы.

    Они нужны исключительно для человеческого отдыха и хобби вроде выращивания бегонии зимой, помидоров летом, арбуза во время осенней слякоти и огурцов в пору первых весенних гроз, потому не учитываются в общую площадь квартиры.

  3. Ниши, высота которых меньше 1,8 метров. То есть к общей площади квартиры не относятся слишком низкие стенные шкафы.

  4. Площадь под лестницей (актуально для квартир с двумя уровнями проживания), если высота пролета не превышает 1,6 от пола. Измеряется рулеткой, перпендикулярно полу.
  5. Печи и камины. Место под ним (если они функциональны) в зачет общей площади не идет.
  6. Двери и арки, если их ширина меньше 2 м, а значит, порог слишком узок, чтобы имело смысл добавлять его к общей площади.
  7. Неотапливаемые помещения, в случае, если общая площадь рассчитывается ради того, чтобы прикинуть, сколько будет стоить отопление собственными силами или то, справедливо ли берет за него деньги ЖЭК.

Общая площадь квартиры

Строят и сдают дома по СНиПам, а не законам ЖК )) Кареглазка согласны? Покупаете вы площадь чаще всего на нуле либо до приема дома госкомиссией. Никто на это внимания особого не обращает. Застройщику надо слить свои метры по выгодной для него цене.

Обсчеты метража ведутся по монтажным планам и никак иначе на этом этапе. Там о БТИ слыхом еще не слыхивали. А вот когда у вас на руках уже инвест-контракт тут и начинается самое интересное, когда приходит производит обмеры БТИ.

И они поверьте мне все прекрасно включают.

29, послушайте, Вам уже 2 юриста, которые непосредственно с недвижимостью имеют дело, сказали, что не входят, а Вы всё упираетесь)) Есть обмеры БТИ? Есть. Вот при обмерах, БТИ и руководствуется тем, что не входят балконы и лоджии. И в кадастровом паспорте тоже пишут общую площадь без учета балконов и лоджий.

И потом в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним тоже указывается общая площадь на основе обмеров БТИ без учета лоджий и балконов. Одно время была практика в свидетельствах о государственной регистрации права на недвижимое имущество проставлять общую площадь и общую площадь без учета балконов и лоджий.

Но так было до введения в действие новой редакции ЖК в 2005 году. После этого в свидетельствах пишут просто общую площадь и подразумевается уже, что это площадь без учета балконов и лоджий, потому как данные берутся из обмеров БТИ (из кадастрового паспорта).

И снова возвращаемся к началу о том, что БТИ при обмерах как раз таки и учитывает ст. 15 ЖК РФ.

Интересное:  Помощь Одиноким Старикам В Москве За Квартирк

Площадь квартиры меньше проектной

В соответствии с Актом приема-передачи квартиры, согласно договора участия в долевом строительстве общая площадь, (с учетом приведенной площади балконов, лоджий и веранд) двухкомнатной квартиры составила 55,2 квадратных метра.

Согласно Главы 3 Технического паспорта жилого помещения «Экспликация к поэтажному плану жилого помещения (квартиры)» общая площадь квартиры составила 52,6 кв.м., а площадь всех частей объекта (комнат и помещений вспомогательного использования) составила 55,2 кв.м.

, включая площадь балкона в размере 2,6 квадратных метра.

По договору Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства одну двухкомнатную квартиру общей приведенной (проектной) площадью 56,26 кв.

м (с учетом площади балкона)…
…Общая площадь квартиры определяется после фактического обмера органами технической инвентаризации, при этом цена договора может быть изменена только при изменении проектной документации, а следовательно, изменении приведенной (проектной) площади квартиры….

Проектная площадь квартиры это

Добрый день читатели блога. Сегодня хочу поделиться с Вами очередной историей одного моего проекта, который продолжает реализовываться, но уже без моего участия.

По определенным обстоятельствам, мне пришлось отказаться от работы над данным проектом, но он так запал мне в душу, что я приняла решение, не смотря ни на что, довести его до конца! Хотя бы для своего портфолио.

Не смотря на то, что проект я немного видоизменила, все пожелания Заказчиков, касаемые стилевых предпочтений и цветовой гаммы, остались без изменений.

В данном разделе можно ознакомиться с этапами проведения ремонтных работ. К каждому основному этапу прилагаются фотографии работ и подробное описание основных технических нюансов.

Следует отметить, что первым этапом любого ремонта является его планирование, либо в виде самостоятельного проекта и составлением технического задания, либо в виде профессионального дизайн проекта. Последовательность этапов указанная ниже является наиболее оптимальной с точки зрения качества и сроков производимых работ.

Многие работы, в зависимости от особенностей ремонта, могут проводится параллельно и при грамотной организации процесса значительно увеличить.

30 Июн 2019      hiurist         46      

Источник: https://urist-piter.ru/trudovye-spory/proektnaya-obshhaya-ploshhad-kvartiry-eto

Почему площадь квартиры в свидетельстве о праве собственности меньше, чем в договоре – Литинецкая Мария – Экспертный клуб

Общая Проектная Площадь Квартиры Это

Жилая недвижимость01/11/2010

Площадь квартиры, указанная в свидетельстве о праве собственности, всегда меньше, чем зафиксированная в договоре о приобретении квартиры.

Покупатели квартир в новостройках, получая свидетельство о праве собственности, порой бывают обеспокоены этим фактом, многие из них готовы обращаться в суд с требованием о возврате денежных средств. Однако нарушений прав покупателя здесь нет. Таковы особенности жилищного законодательства.

Давайте же разберемся, почему площадь квартиры может быть разной – в договоре, результатах обмеров БТИ и свидетельстве о праве собственности.

В договоре указывается проектная площадь квартиры.Приобретая квартиру в новостройке, покупатель подписывает договор, в котором обязательно прописываются характеристики приобретаемой недвижимости, включая ее площадь.

Площадь квартиры указывается в соответствии с проектной документацией на строящийся дом, и включает в себя: общую площадь самой квартиры, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас (с понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0). Цена квартиры в договоре высчитывается исходя из стоимости квадратного метра и указанной в договоре площади. Это соответствует Гражданскому кодексу РФ, который гласит, что условия договора определяются по усмотрению сторон договора (статья 421), исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424).

Реальная (фактическая) площадь уточняется после обмеров БТИ.

После завершения строительства новостройки органы технической инвентаризации (БТИ) проводят обмеры квартиры и уточняют ее фактическую (реальную) площадь. Все организации БТИ руководствуются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ. Эта инструкция предписывает включать в площадь квартиры площади ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с теми же понижающими коэффициентами, что и в договоре. По уточнениям БТИ фактическая площадь может оказаться меньше или больше проектной – таковы особенности строительства, соответственно, цена квартиры в договоре, может быть скорректирована.

Но в кадастровых (технических) паспортах на жилые помещения органы БТИ указывают общую площадь квартир без учета балконов, лоджий, веранд и террас, которые фиксируются как площадь помещений вспомогательного использования.

В 2005 году это было закреплено в Жилищном кодексе РФ (пункт 5 статья 15) – общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, но не включает площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется с учетом данных именно кадастрового (технического) паспорта. В этом паспорте площадь квартиры указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас, что соответствует требованиями п. 5 ст. 15 ЖК РФ.

И получается, что площадь квартиры, указанная в свидетельстве о праве собственности, меньше, чем в договоре о приобретении квартиры.

Однако этим не нарушаются права покупателя, поскольку фактическая (реальная) площадь приобретенной покупателем квартиры в любом случае остается неизменной и включает общую площадь самой квартиры, а также балконов, лоджий, веранд и террас.

Например, Вы приобрели в строящемся доме трехкомнатную квартиру, площадью 77,2 кв. м – эта площадь была зафиксирована в договоре.
После того, как дом был построен, были произведены обмеры БТИ – фактическая площадь квартиры составила – 77,2 кв. м., т.е. не изменилась.

В кадастровый паспорт площадь квартиры внесена без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас – 74,5 кв. м. В свидетельстве о праве собственности на квартиру площадь квартиры будет указана 74,5 кв. м. (в соответствии с кадастровым паспортом).

Фактическая площадь квартиры остается неизменной и составляет 77,2 кв. м.

Другая ситуация: Вы приобрели в строящемся доме четырехкомнатную квартиру площадью 142,7 кв. м. – в договоре о приобретении указывается эта сумма.После завершения строительства дома и обмеров БТИ выяснилось, что фактическая площадь квартиры составила 133,8 кв. м, т.е.

уменьшилась по сравнению с предусмотренной договором о приобретении на 8,9 кв. м.

В этом случае Вам возвращаются излишне уплаченные денежные средства, рассчитанные исходя из указанной в договоре стоимости 1 квадратного метра общей площади квартиры, умноженной на количество «лишних» квадратных метров.

В кадастровый паспорт площадь квартиры внесена без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас – 128,8 кв. м.

В свидетельстве о праве собственности на квартиру площадь квартиры будет указана 128,8 кв. м. (в соответствии с кадастровым паспортом).
Фактическая площадь квартиры остается неизменной, определенной в результате обмеров БТИ, равной 133,8 кв. м.

Таким образом, если вы видите в свидетельстве о праве собственности, результатах обмеров БТИ и в договоре о приобретении квартиры разные площади Вашей квартиры, не спешите обращаться в суд.

Возникающая разница в площади квартиры, указанной в этих трех документах, полностью соответствует требованиям СНИП и Жилищного законодательства.

Подтверждение этого Вы всегда можете найти в тексте закона или, обратившись в компанию, у которой приобретали недвижимость, и получив все необходимые разъяснения именно по Вашей квартире.

Выбор радиаторов без профессиональных знаний – ответственное и сложное дело. От этого зависит …

В настоящее время правительство рассматривает новый законопроект, согласно которому апартамент…

Источник: https://www.mesto.ru/experts/person/litinetskaya-mariya/pochemu-ploshhad_-kvartiryi-v-svidetel_stve-o-prave-sobstvennosti-men_she-chem-v-dogovore

Общая и жилая площадь квартиры

Общая Проектная Площадь Квартиры Это

В России вопросы обеспечения, пользования, владения, распоряжения, оплаты за пользование жилыми помещениями регулируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) и рядом иных нормативных актов. В силу важности этого вопроса, ряд норм ЖК РФ имеет императивный (неизменяемый) характер.

Законодательством предусмотрены три вида площадей жилых помещений:

  • общая;
  • жилая площади;
  • площадь квартиры.

Эти категории отличаются друг друга способами подсчета площадей и использованием их в различных целях.

В договорах долевого участия в строительстве есть еще одна категория — проектная площадь жилого помещения, которая может существенно отличаться от общей. При заключении договоров необходимо учитывать нормы отклонения от общей площади жилого помещения и порядок увеличения или уменьшения цены за построенное жилье.

Понятие общей площади квартиры

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, квартира является одним из видов жилого помещения. Для того чтобы помещение отвечало требованиям, предъявляемым к квартире, он должно обладать следующими характеристиками:

  • быть обособленным от других помещений;
  • находиться в многоквартирном (имеющем более двух квартир) доме;
  • к помещению должен быть обеспечен доступ к помещениям общего пользования в доме;
  • состоять из одной или более комнат.

К квартире относятся и вспомогательные помещения, которые обеспечивают жизнедеятельность граждан, проживающих в ней.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, общей площадью жилья является сумма площадей всего жилого помещения.

В нее включается и площадь подсобных помещений, которая необходима для обеспечения нужд проживающих в квартире граждан. Исключение составляют лоджии, балконы, террасы и веранды.

Подсобными помещениями являются коридоры, ванная, туалет, кладовка, встроенные шкафы и т. д.

От общей площади жилья необходимо отличать площадь, которая включает в себя балконы, лоджии, террасы и т.д. К ним применяются коэффициенты:

  • балконы, террасы — 0,3%;
  • лоджии — 0,5%;
  • веранды и холодные кладовые — 1%.

Понятие жилой площади квартиры

Жилой площадью помещений является сумма площадей всех жилых комнат (Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). В случае необходимости, ее можно увеличить за счет вспомогательных помещений (коридор, кладовка, а также за счет лоджии, балкона, террасы и т. д.) Такое увеличение происходит за счет ее перепланировки либо реконструкции дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка — это изменение конфигурации квартиры и как следствие, внесение корректировок в технический паспорт квартиры.

Перепланировка проводится с соблюдением действующего законодательства и требует разрешения органов местного самоуправления.

По этой причине, несоблюдение порядка перепланировки (получение разрешение органов местного самоуправления, внесение изменений в технический паспорт и прочее) может повлечь за собой признание ее незаконной.

Реконструкция дома — это изменение его размеров, количества этажей, площади, надстройка, перестройка дома. В силу того, что реконструкция затрагивает несущие строительные конструкции дома, то на ее производство необходимо получение разрешения на строительство.

В случае проведения реконструкции дома с выселением нанимателя, наймодатель обязан предоставить гражданину и его семье другое жилое помещение на время проведения реконструкции. При этом договор социального найма сохраняет свою силу, и после окончания реконструкции наниматель вправе вернуться в прежнее жилье (ст. 88 ЖК РФ).

На что влияет площадь квартиры?

Законодатель различает три вида площадей жилых помещений:

  1. общая;
  2. жилая;
  3. площадь жилья.

Общая площадь жилого помещения используется в целях:

  • расчета размера платы за отопление;
  • расчета доли собственника жилья в общем имуществе многоквартирного дома (доля пропорциональна размеру общей площади);
  • расчета налоговой базы при уплате налога на землю, находящейся в общей долевой собственности (пропорционально размеру общей площади);
  • расчета налоговой базы при уплате налога на жилое помещение и налогового вычета по налогу на имущество физических лиц;
  • определения размера стоимости 1 м2 общей площади при передаче гражданам жилых помещений в случае признания их прежнего дома аварийным и включения его в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда;
  • определения нормы предоставления жилья;
  • определения учетной нормы жилого помещения исходя из размера которой, выявляется уровень обеспеченности граждан жильем;
  • определение размера площади жилья, выделяемого по договору социального найма либо в собственность различным категориям лиц (военнослужащие, инвалиды, сироты и прочее);
  • расчета размера социальной выплаты участникам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 гг.;
  • расчета размеров безвозмездных социальных выплат на жилье с привлечением средств федерального бюджета.

До 1 января 2020 г. все субъекты РФ должны перейти на порядок исчисления налога на имущество исходя из кадастровой стоимости квартиры.

На данный момент, на такой порядок перешли 28 субъектов РФ, в том числе г. Москва, Бурятия, Башкортостан, Владимирская, Ивановская области и т.д.

В связи с таким изменением порядка исчисления налога, увеличивается налоговая нагрузка на граждан, поэтому законодатель установил вычеты (не облагаемые налогом площади) в отношении объектов жилого назначения в размере 20 м2 общей площади — для квартиры, 10 м2 — для комнаты, 50 м2 — для дома.

Определение размера жилой площади целесообразно для:

  • определения размера санитарной нормы жилья;
  • предоставления жилья в общежитии (не менее 6 м2 на одного человека) (ст. 105 ЖК РФ);
  • оценки жилья для заключения договора купли-продажи недвижимости;
  • составления акта обследования жилищно-бытовых условий жизни несовершеннолетнего органами опеки и попечительства;
  • заключения договора ипотеки;
  • составления акта приема-передачи по договорам купли-продажи, мены, аренды, социального найма.

Определение площади помещения осуществляется в целях:

  • определения размера жилья, находящегося в собственности гражданина, при предоставлении ему квартиры по договору социального найма;
  • статистического учета жилищного фонда в РФ, расчета размеры оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и других целей;
  • расчета стоимости оплаты за общедомовые нужды;
  • расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Таким образом, три категории площадей жилых помещений используются в различных целях и важно определять, когда и какая категория используется в соответствии с законодательством РФ.

Подсчет общей и жилой площади квартиры

Законодатель предусматривает различные способы подсчета общей и жилой площади жилья в зависимости от целей, для которых этот расчет производится:

  • В соответствии с ЖК РФ, общая — определяется как общая сумма всех жилых и вспомогательных помещений.
  • По статистическому наблюдению готовой строительной продукции и методикам оценки деятельности органов местного самоуправления, общая площадь — это площадь всех жилых и подсобных помещений и площадь веранд, террас, лоджий, балконов, подсчитанных с понижающими коэффициентами (балконы, террасы — 0,3%, лоджии — 0,5%, веранды и холодные кладовые — 1%).
  • Жилая площадь определяется как сумма всех жилых помещений. Подсобные помещения, лоджии, балконы, террасы, веранды в расчете жилой площади не учитываются.

Определение площади квартиры, купленной по договору долевого участия

На данный момент нет методики определения стоимости квартир по договору долевого участия. Обычно строители определяют стоимость исходя из доли, которую составляет площадь жилого помещения в общей площади всех квартир строящегося дома.

В договорах долевого участия указывается проектная площадь жилья, включающая:

  • жилую площадь;
  • площадь вспомогательных помещений;
  • балконов и лоджий.

В связи с этим возможны случаи, когда фактическая площадь передаваемого жилого помещения отличается от проектной, указанной в договоре.

Если в договоре стороны предусмотрели возможность увеличения площади и порядок внесения доплаты в связи с этим, то такое отклонение не считается нарушением прав участника долевого строительства, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора и на непригодность жилого помещения для проживания.

Если же оговорки о возможном увеличении/уменьшении фактической площади договор долевого участия не содержит, то участник вправе обратиться в суд с исковыми требованиями к застройщику о возврате излишне уплаченной суммы. Размер суммы денежных средств суд будет исчислять, учитывая размеры общей площади квартиры, рассчитанной по правилам ст. 15 ЖК РФ.

Пример

Н. предъявила иск о взыскании с застройщика излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Н. заключила с застройщиком договор долевого участия, по окончании строительства застройщик должен был передать Н.

однокомнатную квартиру, размер которой составлял 50 м2, жилая — 38 м2, балкон — 5 м2.

Стоимость квартиры была рассчитана исходя из всей площади квартиры, без применения коэффициентов. Н. подписала акт приема-передачи квартиры без замечаний, никаких претензий по ходу исполнения договора не высказывала.

В договоре стороны не указывали, что будут применять понижающий коэффициент к расчету площади балкона.

В соответствии с «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ» от 04.08.1998 г., для балконов и террас применяется коэффициент — 0,3%. Соответственно, цена квартиры должна была рассчитываться с учетом указанного коэффициента. В связи с этим суд признал законными исковые требования И. и удовлетворил предъявленный иск.

Заключение

Определение площади квартиры используется в различных целях:

  • при расчетах за коммунальные услуги,
  • в договорах долевого участия,
  • при определении нормы жилья и нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий и т.д.

В силу этого, очень важно различать, когда используется общая, а когда жилая. Корректное применение расчетов поможет избежать неопределенности в расчетах с застройщиками, в уплате налогов, оплате коммунальных услуг.

Расчет стоимости коммунальных услуг по площади квартиры

Я получила квитанцию по оплате коммунальных услуг, из которой видно, что наша управляющая компания рассчитала стоимость всех услуг, исходя из размеров всей квартиры. Законно ли это?

Ответ

Стоимость отопления рассчитывается исходя из общей площади, в которую входят жилые помещения и вспомогательные. Стоимость обслуживания квартиры рассчитывается, исходя из всей площади квартиры с применением понижающих коэффициентов для лоджий, балконов. По той причине, управляющая компании рассчитала стоимость коммунальных услуг неверно.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/zhiloe-pomeshchenie/ploshhad/

Площадь квартиры и коэффициенты

Общая Проектная Площадь Квартиры Это

Вероятно, в любой отрасли/подотрасли права существует много странностей (или, проще говоря, глупостей), которые практически стали обычаем. Но впереди планеты всей, на мой взгляд, правоотношения в сфере недвижимости. Всю печаль можно узреть в среднестатистическом договоре купли-продажи квартиры, который, по сути, олицетворяет среднестатистического юриста в сфере недвижимости.

Но это так, пролог.

[1]. Каждый гражданин, даже не будучи юристом, знает о том, что у квартиры (как и у любого жилого помещения) есть общая площадь. Спросите знакомых менеджеров, врачей и иных неюристов – знают (проверено).

В принципе, это вполне логично, т.к. квартиры – это насущный вопрос, и ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ остается неизменной с 1 марта 2005 г.

: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

При этом Жилищный кодекс РФ – это ярко выраженный lex specialis (ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ).

Размер общей площади квартиры определяет (из самого релевантного):

– размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ),

– размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.ст. 156-157 Жилищного кодекса РФ),

– количество собственника квартиры на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, есть такое понятие «общая площадь», оно непосредственно связано с иными понятиями и не включает в себя площадь «балконов, лоджий, веранд и террас».

[2]. Застройщики и иные лица (далее – застройщики), привлекая для строительства многоквартирного дома денежные средства других лиц по договорам участия в долевом строительстве, инвестиционным договорам и т.п., как правило, действуют по одной из двух моделей определения цены объекта договора (будущей квартиры):

А) Исходя из проектной площади будущей квартиры в некоем диапазоне, т.е. с определением допустимого отклонения (например, 40 ± 1 м²). Обычно в таких случаях договором не предусматривается никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры;

Б) Исходя из статичной проектной площади будущей квартиры (например, 40 м²). Обычно в таких случаях договором предусматривается перерасчет цены после фактического измерения созданной квартиры.

Данные модели полностью соответствуют логике из ч.ч. 1-2 ст. 5 214-ФЗ (ч. 1 – «А», ч. 2 – «Б»; данные части изложены в 214-ФЗ в неизменной редакции, действующей с 01 апреля 2005 г.).

[3]. И тут наступает кульминация – застройщики, а точнее их юристы, пытаются понять как же им определить в договоре эту проектную площадь, а через нее и цену квартиры (особенно, относительно модели «Б»).

Ведь, например, если у будущей квартиры будет балкон, то будут и затраты на создание балкона.

Да и квартира с балконом будет пошире квартиры без балкона – выгода для приобретателя очевидна, а дарить квадратные метры – это сомнительное действо.

Но:

I) С одной стороны, застройщик боится удивления клиента. Ведь заплатит-то клиент за площадь N м², а потом, по окончании строительства, во всех документах, связанных с квартирой, будет фигурировать та самая «общая площадь» (N минус балкон м²). Хотя, что логично следует из моего блога, речь идет о том, что:

а) законодатель просто выбрал не самый подходящий термин (действительно, тяжело осознавать то, что «общая площадь» – это никакая не общая площадь, а усеченная; тут и юристы разобраться не могут, а попробуй еще рядовым гражданам объясни);

б) суть «общей площади» – привязка к другим важным понятиям из Жилищного кодекса РФ (п. 1 настоящего блога), для которых, вероятно, и логично, что требуется именно такая усеченная цифра (действительно, платить за отопление квартиры с учетом площади балкона – неразумно, да и «ать балконом», вероятно, не стоит);

II) С другой стороны, застройщик не хочет дарить квадратные метры. При этом понимает, что квартира с балконом гораздо ликвиднее квартиры без балкона.

[4.1]. Встает вопрос, как определить в договоре участия в долевом строительстве, инвестиционном договоре и т.п. проектную площадь будущей квартиры, а через нее и цену квартиры:

А) В полном соответствии с «общей площадью» (но тогда застройщик потеряет часть своей разумной и обоснованной выручки)?

Б) Как площадь абсолютно всех помещений квартиры (что, на мой взгляд, абсолютно корректно)?

И, действительно, вариант «Б» корректен. Лицо покупает квартиру с балконом, лицо хочет этот балкон, лицо ставит потом на балконе шкаф для квазиважных вещей, хранит там обруч, на балконе портят свои легкие друзья, когда приходят к данному лицу и т.п.

Да и вообще: ст.ст. 421, 424 Гражданского кодекса РФ – как захотели стороны, так и определили условия договора. И какое вообще отношение к этому имеет значение тот факт, что законодатель установил в Жилищном кодексе РФ понятие «общая площадь», которая не очень-то и общая?! Да и выше разъяснено значение этого термина во взаимосвязи с другими.

[4.2]. Однако был найден вариант «В». Родиться вариант «В» (странный, глупый, смешной) мог только в голове у тех самых лиц, указанных в прологе.

Вариант «В» нашли, подготовив некий «околоюридический коктейль» (из серии – мы не ищем легких путей) из следующих компонентов:

I) СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания (данный СНиП, правда, так и не прошел государственную регистрацию).

Здесь давалось следующее определение: «Общая площадь квартиры – суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас».

Однако далее уточнялось: «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».

II) Приказ Минземстроя от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Приказ повторяет определение общей площади квартиры из пункта «I», однако недвусмысленно поясняет (п. 3.

34): «Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей». Может, «иные цели» смутили наших коллег, но где же они нашли их в таком понимании?

Причем «площадь квартиры» по приказу = «общая площадь квартиры» по Жилищному кодексу РФ + еще и без «холодных кладовых и тамбуров».

С ума сойти… Казалось бы, причем здесь юриспруденция?

III) СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Здесь тоже кульминация: «В.2. Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания: площадь квартир, общая площадь квартир » (звездочка указывает на приказ из п. II).

Да-да, потребительские характеристики в документе, который так-то «распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий».

Собственно, п. В.2.2: «Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации».

[4.3]. Всё это стало причиной того, что определение проектной площади/цены квартиры через коэффициенты осуществляют чуть более, чем все. И что уж про риелторов говорить, если даже у большинства юристов иная точка зрения (про сомнительность коэффициентов) вызовет жуткий когнитивный диссонанс.

И правда: что, как не СНиП, может определить потребительскую ценность площади балкона? Так можно дойти и до того, что указать в СНиП нечто вроде: «площадь кухни, которая превышает 15 м², не включается в общую площадь квартиры». Или тоже с коэффициентами, почему бы и нет. Пусть парни из Минстроя определяют потребительскую ценность кухни.

Да и кому какое дело до того, что техническая инвентаризация канула в лету (это, кстати, отдельный вопрос – в договорах до сих пор все «инвентаризовывают», хотя уже и переходный период давно истек), что технический регламент не может определить насколько для меня ценным является балкон, что инвестор приобретает конкретное помещение с конкретной геометрической, а не «коэффициентной» площадью, что статистический учет объемов жилищного строительства не коррелируется с определением цены договора в обязательственном праве – какое всё это имеет значение, если всё есть так, как есть, и никогда, скорее всего, не изменится?

Это риторический вопрос и некое олицетворение того, что думать никто не любит и не хочет – «за нас уже кто-то подумал».

[5]. Еще печальнее ситуация видится далее, когда мы вспоминаем о жилье экономического класса.

Например, «в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» (ч. 10.1 ст.

4 214-ФЗ), существенным условием договора является также «цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства» (п. 3 ч. 10.1 ст. 4 214-ФЗ).

Источник: https://zakon.ru/Blogs/ploschad_kvartiry_i_koefficienty/39387

Что такое общая площадь и как ее рассчитать: 4 правила

Общая Проектная Площадь Квартиры Это

При покупке, продаже квартиры или дома, а также для правильного расчета платежей за отопление важно различать, что входит в понятие «общая площадь квартиры» в настоящее время, какие еще бывают показатели и как самому провести нужные расчеты.

Что такое общая площадь квартиры

В техническом паспорте на квартиру или дом можно увидеть общую площадь квартиры в цифрах. В обычные будни владельцев квартир площадь жилья общая или жилая, не имеет особого значения. Но при покупке или продаже жилой недвижимости величина площади влияет на стоимость квартиры.

Общая площадь (Sо) – это сумма площадей всех помещений квартиры или дома. Именно этот показатель и учитывается при расчете рыночной и кадастровой стоимости квартиры.

Именно такое определение действует в этом году согласно изменениям в ЖК России. СниП и ЖК РФ в некоторых вопросах имеют противоречия. Поэтому по каждому отдельному случаю необходимо консультироваться с юристом.

Относятся ли балкон и лоджия к общей площади, а также к жилой площади вы можете узнать в этом видео:

Когда и зачем используется общий показатель

Чтобы никто не смог нарушить права владельца недвижимого жилого имущества, необходимо заранее ознакомиться с техническим паспортом квартиры и провести соответствующие расчеты самому.

При покупке квартиры или ее продаже, каждый должен владеть ситуацией и ясно представлять какое помещение сколько стоит, какова его рыночная и кадастровая стоимости, какие помещения считаются жилыми, а какие вспомогательными и по какому принципу проводится расчет с использование коэффициентов.

При арендных отношениях, где так же фигурируют деньги, обе стороны будут более уверены в чистоте сделки, если понятия общей, жилой и полезной площадей квартиры ясны и доступны для понимания.

При оплате коммунальных услуг, в частности отопления, важно разбираться в понятиях общей, жилой площади, чтобы контролировать счета и не допустить ошибок в квитанциях и дальнейшей переплаты за не отапливаемую комнату. Кому полагается субсидия на оплату коммунальных услуг вы можете узнать здесь.

Ниши, высота которых превышает 2 м , а также подлестничное пространство свыше 1,6 м включены в общую площадь квартиры.

Какие помещения входят в суммарную площадь, а какие не входят

По действующему законодательству (ЖК РФ) с 1 марта 2005 года площадь квартиры бывает:

  • проектная;
  • жилая;
  • не пригодная для проживания;
  • вспомогательная (полезная);
  • общая (суммарная).

К тому же, отапливаемые лоджии и балконы, согласно изменениям в ЖК РФ с 2005 года учитываются в подсчетах общей площади квартиры. С 1 января 2017 года Министерство строительство и ЖКХ уточнило понижающие коэффициенты для расчета площади:

  • лоджий;
  • балконов;
  • террас;
  • веранд.

Суммарная (общая площадь)  квартиры включает в себя:

  • Жилую площадь – гостиные, спальни, столовые и другие комнаты для непосредственного проживания;
  • Полезную площадь – кухня, ванная, туалет;
  • Не пригодная для проживания (вспомогательная) – антресоли, чуланы, кладовые.

При расчете рыночной стоимости квартиры владельцы могут опираться на законодательство и не включать не отапливаемые лоджии, веранды, террасы и балконы в число жилых помещений, если они не утеплены и не пригодны для проживания в холодное время года.

При расчете кадастровой стоимости такие помещения не учитываются как жилые. Но, владелец обязан доказать, что помещения действительно не являются жилыми или полезными и отключены от системы отопления квартиры.

S открытой террасы рассчитывается с учетом коэффициентов, что снижает показатель на достаточно высокую сумму. Открытый балкон часто не учитывается вовсе.

Все зависит от планировки квартиры и ценности названных частей жилья. В общей сложности, вывод один – покупать квартиры или дома с террасами, балконами и лоджиями выгоднее, чем продавать.

Как рассчитать общую площадь жилого помещения?

Как самому рассчитать общую площадь квартиры

Чтобы самому рассчитать Sо  необходимо подготовить:

  • рулетку;
  • карандаш;
  • блокнот;
  • технический паспорт квартиры;
  • калькулятор.

Площадь измеряется традиционно: S = a*b, где a и b – перпендикулярные стороны прямоугольного помещения.

Небольшие сложности могут возникнуть при расчетах площадей овальных выступов или башенок треугольной формы. Но и в этом случае проблема легко разрешима.

Рулеткой измерьте площадь комнаты, мелом начертив прямоугольник, а S выступающего треугольника рассчитайте следующим образом — Сложите длины всех трех сторон получившегося треугольника и разделите сумму на 2. например:

p = (3,4 + 3,6 + 4,8) /2 = 5,9 (полупериметр треугольника).

Далее, по  формуле Герона можно найти площадь треугольника:

S = √ 5,9* 2,5 * 2,3 * 1,1 = 19,3 м2

Для любителей тригонометрии есть возможность найти необходимую площадь с помощью синуса и косинуса. Но есть и самый простой способ – рассчитать по онлайн-калькулятору в сети интернет.

Если в квартире присутствует овальная (полукруглая) башенка, то расчет будет проводиться следующим образом:

Найдите радиус полукруга (R) — (3,14 * R2 )/2

Например, если радиус равен 15м, то S = 3,14 * 152 = 353,25м2. Если математические расчеты не входят в ваши планы, то всегда можно обратиться к специалисту.

В чем особенности расчета общей площади коммунальной квартиры

Для ясности расчеты лучше провести на конкретном примере. Гражданин С. является собственником приватизированной комнаты S = 16,7 м2 в квартире, состоящей из 4-х комнат, площадью 86 м2. квартира оборудована кухней S = 11 м2 и двумя санузлами, S = 28,2 м2.

Гражданин С. желает знать, на какую долю из площади служебных помещений он может рассчитывать. Необходимо провести следующие расчеты:

  1. Общая жилая площадь квартиры Sо = 86 – 28,2 = 57,8 м2
  2. Доля жилой площади гражданина С. = 16,7 / 57,8 * 100% = 28,9%
  3. Доля S от мест общего пользования гражданина С = 28,2 * 28,9 / 100 = 8,14 м2
  4. Доля в коммунальной квартире гражданина С. составит = 16,7 + 8,14 = 24,84 м2

Важно, чтобы комната была приватизирована. В статье 42 Жилищного кодекса регламентируются имущественные права граждан, проживающих в коммунальных квартирах.

Статья 42 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

План квартиры с информацией об общей и жилой площади.

В каких случаях могут возникнуть спорные моменты у продавцов и покупателей

При покупке нового жилья от застройщика, юристы советуют помнить о том, что существует и такое понятие, как «проектная площадь квартиры». Это означает, что в большинстве случаев площадь квартиры по проекту будет больше, чем общая площадь.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика и как избежать обмана — узнайте в этой статье.

Эта разница появляется естественным образом и оправдана тем, что проектировщики не могут с точность определить, какими будут размеры комнат, после применения того или иного строительного материала. В связи с этим покупатель, защищая свои интересы, должен при свидетелях и представителе застройщика или продавца измерить общую площадь покупаемой квартиры.

Например, если хозяин квартиры застеклил балкон и провел отопление, не отразив этого в техническом паспорте. Или соединил лоджию с кухней или жилой комнатой. Если такие перепланировки не были разрешены официальными лицами, то новый владелец будет выплачивать штраф или обивать пороги судебных инстанций в поисках уехавшего в неизвестном направлении бывшего владельца квартиры.

В большинстве случаев, суд оказывается на стороне покупателя, но зная заранее, на что следует обратить внимание, покупатель может не сталкиваться с такими проблемами вовсе.

Список основных советов

  • При покупке жилой недвижимости ознакомиться с техническим паспортом квартиры. Сверить общую площадь квартиры, жилую и иную площади.
  • Изучить проектную планировку и реальное расположение стен, а также затребовать разрешительную документацию на перепланировку, если квартира переделана.
  • Рассмотреть балконы, лоджии, террасы, чтобы определить, насколько они соответствуют жилой площади (наличие отопления) и можно ли отнести их к разряду жилых. Этот нюанс значительно снизит стоимость квартиры, если балкон или лоджия не признаны жилыми.
Юрист Марков
Добавить комментарий